Субаренда торговых площадей

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Особенности аренды и приобретения в собственность продуктового магазина

Документы для обеих сторон Составление договора,существенные условия Регистрация Подводные камни и пути обхода

Юридические требования к помещениям и зданиям под продуктовые магазины

При открытии торгового объекта, который будет торговать продуктами питания, бизнесмену придется получить разрешение от следующих надзорных инстанций:

  1. Роспотребнадзор проверит помещение на соответствие санэпидемиологическим нормам. Эта структура предъявляет самый обширный перечень требований.
  2. МЧС обратит внимание на капитальность постройки, толщину стен, наличие эвакуационных выходов и многое другое.
  3. Пожарная служба сверит планировку объекта с установленными нормами. Их главной задачей является предотвращение пожаров, они обратят внимание на отделочные материалы и их пожароопасность.

Ознакомиться с требованиями надзорных инстанций следует предварительно. Это позволит сэкономить не только время бизнесмена, но и деньги.

Что нужно знать?

Есть ряд основных требований к продуктовым торговым точкам, соблюдение которых обязательно:

  1. Объект должен иметь статус нежилого помещения. Нельзя открыть магазин в квартире или частном доме. О том, как выбрать и арендовать нежилое помещение под магазин, мы писали .
  2. Торговая точка должна в обязательном порядке иметь складские помещения или место для их организации.
  3. Наличие санитарных узлов – туалет с раковиной для мытья рук.
  4. Комнаты для фасовки товаров. Если есть необходимость фасовать несколько разных групп, то для каждой из них должно быть выделено отдельное помещение.

Наличие необходимых блоков не всегда соответствует санитарным и пожарным нормам.

Перед покупкой помещения для реализации продуктов

Покупая отдельное здание под магазин или оформляя соглашение купли-продажи на помещение в каком-то объекте, следует обратить внимание на множество нюансов:

  1. Проектно-сметная документация. Объект должен быть разработан именно для торговых целей. В ином случае придется получать дополнительные разрешения и менять статус приобретенной коммерческой площади.
  2. Износ строения. Здания, построенные десятки лет назад требуют ремонта, а зачастую и капитальной реконструкции.
  3. Наличие функционирующих инженерных систем – водоснабжение, канализация, электричество, отопление, системы кондиционирования, вентиляция, пожарная сигнализация.

Лучшим вариантом считается приобретение объекта, в котором уже функционировала продуктовая точка.

О купле-продаже помещения под магазин рассказано .

Перед арендой

Аренда здания под магазин связана с соблюдением тех же норм и параметров, что и приобретение торговой точки. Будущему арендатору рекомендуется ознакомиться с требованиями СНиПов, так как самые жесткие нормы выдвигаются по части СЭС.

Что лучше и выгоднее?

Наличие средств для покупки не всегда однозначно свидетельствует о необходимости покупать будущее место торговли. И приобретение в собственность, и аренда имеют свои плюсы и минусы.

Снимать или покупать?

Покупка недвижимости всегда считается выгодным капиталовложением. Приобретая коммерческое здание, бизнесмен может экономить в последующем на аренде, что сократит ежемесячные расходы и позволит ему без проблем раскручивать свой бизнес. Эти утверждения верны лишь отчасти, иногда коммерческая недвижимость становится неподъемным грузом.

Просчитать развитие торгового бизнеса довольно сложно. Иногда вложения не оправдывают себя, так как все усилия направленные на раскрутку торговли, не дают финансового результата.

Арендованное помещение можно без проблем оставить и выбрать для себя иное место, а вот с собственной недвижимостью все сложнее.

Взять оборудованную или пустую коммерческую недвижимость?

Довольно часто коммерческая недвижимость сдается или продается с уже обустроенными помещениями. Внутри объекта установлено оборудование, распланированы стеллажи, кассовая зона и иные важные узлы. Готовый магазин удобен для начинающих бизнесменов. Он не требует глубоких знаний законодательных норм и юридических требований, его легче открыть и запустить работу.

Предпринимателям, имеющим солидный «стаж» в ведении торговой деятельности, можно арендовать или покупать необорудованные здания. У них есть и знание, и понимание, как распланировать помещения и какое оборудование закупить.

Искать от собственника или через агентов?

Подобрать недвижимость для аренды или покупки можно:

  • Самостоятельно, штудируя объявления от собственников.
  • Через агентов, имеющих базу коммерческой недвижимости.

При самостоятельном подборе вариантов экономятся средства на оплату услуг агентства, но увеличиваются риски. Такой подход к поиску может привести к неприятным последствиям, если вторая сторона окажется мошенником.

Агентства по купле-продаже или аренде недвижимости гарантируют юридическую чистоту подобранных объектов. К тому же они зачастую имеют более широкую базу предложений, что увеличивает гипотетический выбор.

Особенности выбора

При подборе будущего торгового объекта необходимо обращать внимание на следующие моменты:

  • Наличие хорошо организованных подъездных путей и парковочных мест.
  • Нахождение в непосредственной близости других продуктовых магазинов, особенно если речь идет о крупных торговых центрах.
  • Примерный поток людей в будние и выходные дни.
  • Размеры коммунальных услуг и дополнительного обслуживания.

Если в здании ранее был магазин такого же направления, не лишним будет выяснить, почему он закрылся.

Инструкция по аренде

При аренде продуктового магазина потребуется пройти следующую процедуру оформления:

  1. Обеим сторонам собрать документы и проверить их в установленном порядке.
  2. Составить договор аренды с учетом требований и нужд обеих сторон.
  3. При необходимости зарегистрировать документ в Росреестре.

Каждый этап имеет свои нюансы.

Документы для обеих сторон

Владельцу собственности потребуется доказать факт владения. Для этого в Росреестре берется выписка, в которой прописаны сведения о собственнике и данные, о наличии или отсутствии обременения на помещение.

Арендатору не потребуется предоставлять каких-то специальных справок и бумаг, кроме паспорта. Но собственник здания может поинтересоваться его юридическим статусом, затребовав документы на ИП или ООО.

Составление договора, существенные условия

Соглашение об аренде составляется с учетом существующих в РФ законодательных норм. В документе следует обязательно прописать:

  1. Данные арендатора и арендодателя:
    • ФИО;
    • паспортные сведения;
    • контактная информация.
  2. Сведения об арендуемом объекте:
    • адрес расположения;
    • кадастровый номер;
    • квадратура общая и полезная;
    • этажность;
    • назначение и т.д.
  3. Оговоренный период аренды.
  4. Размер арендной платы.
  5. Способы и сроки оплаты.
  6. Возможности изменять арендную плату.
  7. Кто будет выплачивать коммунальные платежи.
  8. Штрафные санкции за просроченную выплату или преждевременный разрыв соглашения.
  9. Обязанности сторон и их права.
  10. Возможность или невозможность субаренды.
  11. Другие важные нюансы.

Скачать бланк договора аренды продуктового магазина
Скачать образец договора аренды продуктового магазинаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: Если владельцев несколько, то договор заключается с каждым из них.

Регистрация

Договор аренды подлежит обязательной регистрации, если его срок превышает 12 месяцев. Договоренности на меньший срок не фиксируются в Росреестре.

Процедура регистрации проводятся путем подачи документов в ближайшее отделение МФЦ. Стороны должны собрать и предоставить:

  • Паспорта.
  • Выписку из Росреестра о праве собственности.
  • Договор аренды в 3-х экз.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины за проведение процедуры регистрации.

На проведение регистрации отводится до 10 дней. По окончании периода МФЦ выдает заверенные экземпляры соглашения на руки обеим сторонам договоренности.

Подводные камни и пути обхода

Для того чтобы ни одна из сторон не попала в неприятную ситуацию и не обязана была доказывать причиненный ей ущерб, необходимо в обязательном порядке составить акт приема-передачи. Он будет не лишним даже в том случае, если здание сдается пустым.

В акте прописываются все существенные детали – состояние помещений, наличие работающих инженерных систем, имеющееся оборудование и т.д..

Инструкция по продаже

При покупке магазина потребуется собрать необходимые документы, составить договор купли-продажи и пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Продавец коммерческой недвижимости обязан собрать и предоставить такие бумаги:

  1. Удостоверение личности.
  2. Выписку из ЕГРН о праве собственности.
  3. Документальное доказательство перехода прав на продаваемый объект – бумаги о приватизации, купле-продаже, наследовании, дарении или иное.
  4. При наличии супруга(и) нотариально заверенное согласие на продажу от него(нее).
  5. Технический паспорт.
  6. Справку об отсутствии обременений.

Покупателю не нужно ничего кроме собственного паспорта. Если он приобретает недвижимость не как частное, а как юридическое лицо, то не обойтись без бумаг на его фирму.

Составление договора,существенные условия

При составлении договора купли-продажи в документе указывается:

  1. Данные продающей и покупающей стороны.
  2. Подробная информация об объекте.
  3. Сведения о том, на каком основании помещение принадлежит продавцу.
  4. Как будет проведена процедура передачи собственности и ее сроки.
  5. Цена объекта и порядок оплаты.

В дополнении к обязательным пунктам следует прописать ответственность сторон за несоблюдение условий соглашений и возможности его расторжения.

Скачать бланк договора купли-продажи продуктового магазина
Скачать образец договора купли-продажи продуктового магазинаМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам: Соглашение купли-продажи вступает в силу в момент его подписания обеими сторонами.

Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Более того, без ее проведения сделка не считается оконченной и вступившей в силу.

Регистрация в Росреестре выполняется на платной основе. Физлица обязаны уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей, а юрлица в размере 22 000 рублей. Для проведения процедуры необходимо собрать и предоставить в регистрирующий орган следующий пакет документов:

  • Заявление на проведение процедуры.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Соглашение в 3-з экземплярах.
  • Бумаги на право собственности от продавца.
  • Разрешение на продажу от совладельцев или супруги(а).
  • Квитанция об уплаченной пошлине.

Поданная заявка рассматривается от 7-ми до 10-ти дней. По истечении периода право собственности переходит от одного лица к другому.

При покупке особую осторожность должен проявить именно покупатель. Рекомендуется тщательно проверить наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Наличие обременения не позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре и вступить в законные права владельца.

Для предотвращения возможных махинаций с недвижимостью можно воспользоваться услугами юриста или нотариуса, которые проверят данные о продавце и продаваемом объекте.

Если вы хотите открыть свою точку по продаже какой-либо продукции, то вам могут быть интересны материалы о том, как арендовать или купить землю под магазин и как выбрать между арендой и покупкой ларька.

Открытие собственного бизнеса связано с большим количеством сложностей. Даже такой простой вопрос, как подбор помещения, требует серьезного подхода и тщательного изучения всех сопутствующих обстоятельств.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Магазин сдает часть торговой площади в аренду

Невский И. А., ведущий аудитор КГ «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ», к. э. н.

Журнал «Учет в торговле» № 8, август 2011 г.

Если фирмой используются не все торговые площади, их, как правило, сдают в аренду. Однако такие операции имеют немало нюансов. Этому вопросу чиновники посвятили ряд писем…

Правовые основы сдачи имущества в аренду

Если торговая площадь принадлежит магазину на праве собственности, никаких юридических препятствий для сдачи ее в аренду нет.
Однако если магазин сам арендует помещения, то для передачи их уже в субаренду требуется разрешение арендодателя. На это указано в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Его согласие может быть выражено в любой форме – например, зафиксировано в отдельном письме или в самом договоре аренды. Но в любом случае заключить договор субаренды можно на срок, не превышающий период аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).
При заключении договора аренды (субаренды) следует учитывать, что, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в нашем случае – часть торговой площади), которое передается арендатору. Идеально будет приложить к договору план всего помещения, выделив в нем границы той части, которая сдается в аренду (субаренду).

Режим налогообложения доходов от аренды

От условий договора аренды, вернее, от того, что именно передается арендатору и для каких целей, зависит и режим налогообложения, применяемый магазином в отношении этой деятельности.
Напомним, что в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ один из видов деятельности, переводимой на уплату ЕНВД, – это передача во временное пользование объектов нестационарной торговой сети, торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.
Иными словами, сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы (ст. 346.27 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 7 апреля 2011 г. № 03-11-11/85, от 21 марта 2011 г. № 03-11-06/3/31, от 20 апреля 2010 г. № 03-11-06/3/63.
Не подпадают под ЕНВД доходы магазина и в том случае, когда по договору аренды сдаваемое помещение должно использоваться под склад, а не для торговли. Даже если фактически арендатор использует помещение для розничной торговли (письма Минфина России от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560, от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).
В то же время при передаче в аренду части площади холла торгового центра следует уплачивать единый налог на вмененный доход (письмо Минфина России от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/452).
При этом для целей исчисления «вмененного» налога не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Ведь правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.
Напомним, правда, что все рассуждения, которые касаются ЕНВД, относятся только к тем территориям, где этот спецрежим введен в отношении упомянутого вида деятельности. Например, в Москве спецрежим применяется только в отношении деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций (Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53).
То есть в Москве передача помещений в аренду (субаренду) не переводится на ЕНВД. Доход от такой деятельности облагается налогами в рамках общей или упрощенной системы.
Пример 1.

ООО «Альфа», которое ведет свою деятельность в Одинцовском районе Московской области, владеет в этом же районе торговым центром. Он разделен на магазины (павильоны), один из которых общество использует для розничной торговли детскими игрушками (его площадь составляет 135 кв. м), а остальные сдает в аренду. Кроме того, в аренду сдается и несколько торговых мест в холлах торгового центра.
В этом случае ООО «Альфа» обязано уплачивать ЕНВД по розничной торговле и деятельности по передаче в аренду торговых мест в холлах.
В отношении передачи в аренду помещений магазинов (павильонов) общество должно применять общую или упрощенную систему налогообложения.

Порядок исчисления ЕНВД

Передача части помещения в аренду и розничная торговля – это два самостоятельных вида деятельности. Поэтому если магазин помимо арендных операций осуществляет розничную торговлю, то условия и необходимость перевода на ЕНВД следует рассматривать в отношении каждого вида деятельности. При этом единый налог (при необходимости) нужно исчислять по каждому из переводимых на спецрежим видов деятельности (п. 6 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).
Согласно пункту 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ, при оказании услуг по аренде физический показатель определяется так:
– при площади каждого торгового места не более 5 кв. м – количество торговых мест (базовая доходность – 6000 руб. в месяц);
– при площади каждого торгового места более 5 кв. м – площадь торгового места (базовая доходность – 1200 руб. в месяц).
В случае заключения договора аренды на часть торгового зала, по мнению чиновников, правоустанавливающий документ (распоряжение руководителя об изменении целевого назначения помещения, договор аренды и т. п.) должен обязательно дополняться инвентаризационным (экспликацией, справкой БТИ).
Однако суды считают изменение площади торгового зала подтвержденным на основании договора аренды (субаренды) и платежных документов ( постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 марта 2009 г. № Ф03-623/2009).
Пример 2.

Дополним данные предыдущего примера. ООО «Альфа» в течение III квартала 2011 года сдает одну секцию павильона в аренду. Ее площадь – 25 кв. м, а площадь помещения, используемого самой организацией, – 110 кв. м.
В холлах ООО «Альфа» сдает в аренду четыре торговых места по 4 кв. м и четыре торговых места по 8 кв. м.
Торговый центр располагается в Одинцове. Исходя из решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18 ноября 2005 г. № 5/3, ООО «Альфа» исчислит ЕНВД за III квартал следующим образом.
1. По розничной торговле:
1800 руб. x 3 мес. x 15% x 1,372 x 0,8 x 110 кв. м = 97 796,16 руб.

Мнение специалиста
Н.И. Морозова, бухгалтер

Магазин сдал часть торгового зала в аренду. Можно ли при исчислении ЕНВД, уплачиваемого с розницы, уменьшить площадь?

Да, я считаю, что площадь, сданная в аренду, не должна учитываться при расчете ЕНВД с розницы.

Это следует из анализа норм статей 346.26 и 346.27 Налогового кодекса РФ. Согласно им, к площади торгового зала относится и «арендуемая часть площади торгового зала». То есть с арендуемой площади налог будет платить арендатор.

Если арендодатель уплачивает «вмененный» налог с розницы со всей площади (не уменьшая ее на ту, что сдана в аренду), имеет место двойное налогообложение (то есть с одного и того же участка налог перечисляет и арендодатель, и арендатор). А это недопустимо.

Отметим, что 1,372 – коэффициент-дефлятор К1, установленный на 2011 год приказом Минэкономразвития России от 27 октября 2010 г. № 519; 0,8 – коэффициент К2, установленный в отношении розничной торговли детскими товарами в пункте 2.1.5 приложения № 1 к решению № 5/3.
2. По передаче в аренду торговых мест (в холлах):

15% x (3 мес. x 6000 руб. x 1,372 x 1 x 4 мес­та + 3 мес. x 1200 руб. x 1,372 x 1 x 4 места x 8 кв. м) = 38 525,76 руб.

При этом 1 – коэффициент К2, установленный в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (п. 3 решения № 5/3). Таким образом, общая сумма единого налога на вмененный доход, исчисленная ООО «Альфа (до применения налоговых вычетов), с учетом округления составит 136 322 руб. (97 796,16 + 38 525,76).

Размер арендной платы

Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, размер арендной платы не является существенным условием договора.
Однако лучше все же согласовать размер платы за передаваемую площадь. При этом желательно, чтобы арендная плата была не меньше расходов самого арендодателя на содержание передаваемого имущества, например суммы платы при субаренде. В противном случае заведомая убыточность сделки может привести к спорам с налоговыми органами, связанным с добросовестностью магазина.
Итак, в договоре нужно определить его цену, то есть размер (или порядок определения) арендной платы. Это условие не может изменяться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).
Однако на практике платежи за арендуемое недвижимое имущество включают в себя две части: непосредственно плату за пользование имуществом и возмещение расходов на оплату коммунальных услуг. Именно вторая часть и вызывает больше всего вопросов.
Самый простой вариант – установить фиксированный размер арендной платы, который будет включать в себя и все коммунальные расходы. Но этот вариант на практике встречается достаточно редко, так как приводит к тому, что арендатор либо недоплачивает за коммунальные услуги, либо переплачивает за них. Следовательно, одну из сторон договора эта ситуация не устраивает.
Есть и другой вариант. Можно обязать арендатора возмещать коммунальные расходы отдельно от арендной платы (например, по счетам магазина). Однако это далеко не безопасно. Ведь, исходя из писем Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@, в этом случае реализации коммунальных услуг нет, не возникает и объект обложения НДС. Значит, арендодатель, применяющий общую систему налогообложения, не сможет принять к вычету «входной» НДС в части коммунальных услуг, использованных арендатором.
Наиболее надежный и корректный с точки зрения автора способ – установить, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Причем последняя по сумме равна величине расходов на оплату коммунальных услуг. Правомерность такого порядка полностью поддерживают и контролирующие органы (письма Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@).

Важно запомнить

Доходы от сдачи площадей в аренду (если такая деятельность не подпадает под ЕНВД) магазин может признать в налоговом учете либо как доходы от реализации, либо как внереализационные – все зависит от положения учетной политики.

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них? 🙂

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

Автор статьи: Кярня Антон, предприниматель