Иск о признании недействительным договор ипотеки

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному. Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по:
— оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки недействительным или незаключенным;
— прекращению ипотеки;
— заключению договора ипотеки и изменение условий договора ипотеки.
В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.
Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного общества, снижение стоимости акций и имущественные потери акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер — должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки.
Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами. Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными. Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками.
При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на какие средства), а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода. В противном случае может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан недействительным так как после развода раздел совместно нажитого имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на передачу имущества в залог.
Важно: договор ипотеки признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки — один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы — банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.
Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами — когда должник и займодавец или его исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице или являются родственниками; но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве).
Еще одна группа споров по признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами о несостоятельности (банкротстве).
Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.
Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так, например, суд отказал в признании банка добросовестным залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены имущества. В другом случае, также банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об этом.
То есть одним из главных оснований для признания сделки недействительным будет являться причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно), такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при этом как залогодержатель должен был знать о признаках неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.
Признание договора ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Важно: само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки; допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права (п.52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В случае применения последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится невозможным.

Споры о прекращении ипотеки

Ипотека может быть признана судом прекращенной в силу различных обстоятельств, в настоящем обзоре приведены наиболее распространенные основания (категории) споров.
Так, ипотека признается прекращенной при утрате права собственности на предмет ипотеки залогодателем. Причем следует обратить внимание на то, что речь идет об утрате, а не передаче права собственности по возмездным или безвозмездным сделкам, когда право залога сохраняется. Утрата права собственности, как правило, осуществляется в результате виндикации, когда сделка купли-продажи, иная сделка, на основании которой залогодатель приобрел право собственности на предмет ипотеки, признается недействительной. Так, признание договора купли-продажи недействительным как сделки, совершенной с нарушением порядка одобрения и причинившей имущественный вред продавцу, послужило основанием для признания ипотеки прекращенной в силу утраты залогодателем права собственности на предмет ипотеки.
Важно: залогодержатель может сохранить за собой право залога только в случае добросовестности, но, как правило, суды часто признают действия залогодержателя недобросовестными, т.к. банки недостаточно хорошо и внимательно осуществляют оценку правовых рисков, основание приобретения залогодателем права собственности на предмет ипотеки, чистоту сделки, на основании которой приобретено право собственности. Часто банки довольствуются только наличием регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности за залогодателем, забывая, что сама по себе регистрационная запись не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (см. п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Лицо признается добросовестным приобретателем (равно залогодержателем), если докажет, что при совершении сделки оно не знало и не должно было знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Так, банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. должен был знать исходя из договора купли-продажи, иных документов, содержащим сведения о предмете ипотеки, о пороке сделки по купли-продажи имущества, которое было приобретено по заведомо заниженной цене с причинением убытка продавцу, отчуждение имущества повлекло уменьшение конкурсной массы, причинение имущественного вреда кредиторам продавца.
Наиболее распространённым основанием прекращения ипотеки является прекращение основного обязательства, в обеспечении которого заключался договор ипотеки. Основное, кредитное в нашем случае, обязательство может быть прекращено по любым основаниям, например, надлежащим исполнением. В этой категории наиболее распространены обращения в суд о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке, хотя иногда препятствие в этом чинят и залогодержатели. Так, например, был признано незаконным уклонение залогодержателя от погашения записи об ипотеки на основании якобы возникающего судебного спора по кредитному обязательству, т.к. кредитное обязательство прекращено надлежащим исполнением, а значит прекращена и ипотека.
Прекращение основного обязательства может возникнуть и по иным основаниям, например, ликвидацией должника, ипотека в этом случае также признается прекращенной, если залогодатель вовремя не среагирует на процедуру ликвидации и не заявит соответствующие требования.
Соглашением сторон также может быть прекращена ипотека, причем, без прекращения основного обязательства. Стороны вправе в любой момент путем заключения соответствующего соглашения расторгнуть договор ипотеки и тем самым прекратить ипотеку.
Третьим по распространенности основанием признания ипотеки прекращенной является прекращение ипотеки в силу закона при отсутствии заявления залогодателя об оставлении предмета ипотеки за собой в случае признания повторных торгов по реализации предмета ипотеки незаключенным. Не будем подробно останавливаться на сути споров, отметим только, что месячный срок уведомления-заявления об оставлении предмета за собой следует отсчитывать не с момента получения соответствующего предложения-уведомления службы судебных приставов, а с момента признания торгов недействительными и публикации об этом сведений в СМИ. Суды исходят из того, что залогодержатель должен знать о проведении торгов и следить за их состоянием, публикация в открытых источниках информации о признании торгов несостоявшимися является правовым основанием для начала исчисления месячного срока, установленного в ст.58 Закона Об ипотеки. Также обратим внимание, что при исполнительном производстве в отношении обращения взыскания на предмет ипотеки приоритет имеют специальные нормы об исполнительном производстве, содержащиеся в Законе Об ипотеке. Так, было признано не имеющим значение, что перед повторными торгами взыскатель отозвал исполнительный лист, т.к. хотя такое право и предоставлено взыскателю, это создает правовую неопределенность в отношении судьбу предмета ипотеки, что недопустимо для стабильности хозяйственного оборота.
Обратим внимание еще на одно основание прекращения ипотеки: реализация предмета ипотеки в рамках процедуры банкротства. Если залогодатель не заявит в сроки и порядке, установленные законодательством, о своих требования как кредитор, то может лишиться в дальнейшем возможности обратить взыскание на предмет ипотеки, т.к. ипотека может быть прекращена реализаций имущества на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника-залогодателя.

Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки

При заключении договора ипотеки следует обращать внимание на идентификацию предмета ипотеки, особенно в отношении вещий не являющихся принадлежностью к главной вещи, такое имущество должно обозначаться отдельно, как обособленный предмет ипотеки. Так, ипотека была прекращена в отношении газопровода в связи с тем, что не было предоставлено доказательств, что газопровод является принадлежностью ТЭЦ, и не может использоваться самостоятельно отдельно от ТЭЦ.
Договор ипотеки заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо обязательства, в обеспечении которого имущество передается в ипотеку, в противном случае договор может быть признан незаключенным.
Договор ипотеки может быть изменен сторонами договора в любой момент по соглашению сторон как путем заключения договора ипотеки в новой редакции, так и путем дополнительного соглашения к договору. При этом дополнительное соглашение не является новым договором ипотеки, хотя и должно заключаться в той же форме, что и основной договор ипотеки. Дополнительное соглашение признается неотъемлемой частью договора ипотеки и не должно содержать в себе все условия договора ипотеки, а только указание на ту часть, которая изменяется (хотя встречается и иная позиция в судах). Изменения в договор ипотеки подлежат государственной регистрации. На практике встречаются случаи отказа в государственной регистрации дополнительных соглашений на том основании, что в них не содержится какое-либо существенной условие договора ипотеки в соответствии со ст.9 Закона Об ипотеке. В этом случае суд обычно признает отказ незаконным, т.к. дополнительное соглашение лишь изменяет условия основного договора ипотеки, а не является новым договором ипотеки.
Договор ипотеки может быть изменен путем заключения и утверждения мирового соглашения по основному кредитному обязательству. Стоит отметить, что в этом случае, ипотека обеспечивает не первоначальное обязательство, а исполнение обязательства, измененного мировым соглашением. Так, было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении за счет имущества в ипотеке требований о взыскании задолженности по процентам за кредит, т.к. мировым соглашением кредитное обязательство было изменено, не предусматривает уплату процентов, а договор ипотеки с утверждением мирового соглашения обеспечивает исполнение мирового соглашения.
Изменение договора ипотеки возможно и путем исполнения основного обязательства за должника другим лицом — поручителем, к которому в этом случае переходят права залогодержателя. Стоит отметить, что в судебной практике встречаются случаи отказа признания за поручителем права залогодержателя, если он не произвел государственную регистрацию перехода прав залогодержателя. Так, было отказано в признании прав залогодержателя лицу, которое заявило требование о включении задолженности в реестр требований должника банкрота, на основании того, что по данным государственной регистрации право залогодержателя зарегистрировано за банком, при этом само требование о погашении задолженности перед поручителем в реестр было включено.

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.

1.1. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013

Исковые требования:
Пересмотреть в кассационном порядке судебные акты о признании недействительным договора залога (ипотеки).
Решение суда:
Отказано в передаче дела для рассмотрения судом кассационной инстанции.
Позиция суда:
Между истцом и банком был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным, неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на ст.168, п.2 ст.434, ст.819, 820 ГК РФ, о ничтожности договора об открытии кредитной линии правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным договором, служит для обеспечения исполнения обязательства, установленного основным договором; в случае признания недействительным основного договора недействительным признается и договор ипотеки.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010

Исковые требования:
Признать недействительным пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты договора купли-продажи.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Требования удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим преюдициальное значение, были признаны недействительным (ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой, распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение также признаются недействительными, т.к. основаны на недействительной сделке.

2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.

2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012, которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).

Исковые требования:
Признать договор залога недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия недействительности сделки.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Должник признан банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к. его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с другими кредиторами в силу положений ст.334 ГК РФ. Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества, не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между банком и должником кредитным договорам. На момент заключения договора у должника имелась задолженность перед другими кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком. Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других кредиторов и может привести к полной или частичной утрате возможности других кредиторов должника получить удовлетворение своих требований.

2.2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010

Исковые требования:
Признать договор залога (ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры поручительства.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены.
Позиция суда:
Действия по заключению спорных сделок признаны как направленные исключительно на причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств, но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены чистыми активами должника, на протяжении значительного периода времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных средствах.

2.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013

Исковые требования:
Признать заключенные договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.
Решение суда:
Исковые требования удовлетворены частично, договор ипотеки признан недействительным.
Позиция суда:

Дело N33-7276/2015. О признании договоров займа и ипотеки недействительными, применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи об ипотеке.

Законы и кодексы » Закон об ипотеке (залоге недвижимости) » Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир » Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме » Дело N33-7276/2015. О признании договоров займа и ипотеки недействительными, применении последствий недействительности в виде погашения в ЕГРП записи об ипотеке.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 декабря 2015 г. по делу N 33-7276/2015г.

Судья: Патрушева А.Г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Коми в составе:

председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Тебеньковой Л.Г.,

при секретаре П.,

рассмотрев в судебном заседании 21 декабря 2015 года

дело по апелляционной жалобе Г. в интересах К., на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 8 сентября 2015 года, по которому

требования К., к ООО «ЮТэйр-Экспресс», ООО «ЮКэйр» о признании договора займа от …, заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, признании договора ипотеки от …, заключенного между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, номер государственной регистрации …, дата государственной регистрации …, оставлены без удовлетворения;

установила:

К. обратился в суд с иском к ООО «ЮТэйр-Экспресс», ООО «ЮКэйр» (с учетом уточнения требований) о признании договора займа, заключенного … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным; признании договора ипотеки, заключенного … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр», недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, номер государственной регистрации …, дата государственной регистрации … года, указав в обоснование требований со ссылкой на статьи 10 , 166 — 168 , 170 Гражданского кодекса РФ, что сделки являются ничтожными, так как заключены с противоправной целью сокрытия имущества от взыскания и нарушают права истца как взыскателя по исполнительному производству, возбужденному в отношении ООО «ЮКэйр»; действия сторон при заключении сделок не имели экономической целесообразности и направлены на формальную смену собственника заложенного имущества с целью его сокрытия от взыскания; сделки заключены между аффилированными лицами, со стороны которых допущено злоупотребление правом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал.

Представители ответчиков ООО «ЮТэйр-Экспресс» и ООО «ЮКэйр» с иском не согласились.

Истец в суд не явился, и дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Г., действуя в интересах К. на основании доверенности, не согласна с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «ЮКэйр» и ООО «ЮТэйр-Экспресс» просят оставить решение суда без изменения, отклонив доводы апелляционной жалобы.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда не усматривает.

Исполнение обязательств ООО «ЮКэйр» по указанному договору займа обеспечено залогом недвижимого имущества на основании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенного … года между ООО «ЮТэйр-Экспресс» (залогодержатель) и ООО «ЮКэйр» (залогодатель), по условиям которого залогодержатель, являющийся кредитором по договору займа от … года, имеет право получить удовлетворение своих требований к залогодателю по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки по указанному договору от … года являются … объектов недвижимого имущества, принадлежащих залогодателю на праве собственности, перечисленные в пункте 2.1 договора об ипотеке от … года, на общую сумму … рублей.

На основании указанного решения Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств УФССП России по Республике Коми … года в отношении ООО «ЮКэйр» возбуждено исполнительное производство N …, в рамках которого установлено, что принадлежащее должнику недвижимое имущество обременено залогом по договору об ипотеке от … года, однако должник получает арендные платежи в сумме … рублей от сдачи заложенного недвижимого имущества в аренду ООО «ЮТэйр-Экспресс», в связи с чем на основании статьи 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве» постановлением судебного пристава-исполнителя от … года обращено взыскание на имущественные права (арендные платежи) должника путем внесения дебитором (ООО «ЮТэйр-Экспресс») …% арендных платежей на депозитный счет службы судебных приставов.

Кроме того, … и … года судебным приставом-исполнителем вынесены постановления о наложении ареста на денежные средства должника, находящиеся в банке или иной кредитной организации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1) ; требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2) ; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3) .

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского Кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1 , пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес в признании ничтожной сделки недействительной, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.

Истец не является стороной договоров займа от … года и залога недвижимого имущества от … года, поэтому в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ для подтверждения права на иск должен доказать нарушение этими сделками своих прав и законных интересов.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что истец, не являющийся стороной оспариваемых договоров, не представил доказательств наличия законного интереса в признании их недействительными по мотиву ничтожности: истец не имеет прав на имущество, являющееся предметом ипотеки по договору от … года, оспариваемые договоры займа и ипотеки не нарушают прав истца как кредитора ООО «ЮКэйр» на надлежащее исполнение должником обязательства по выплате взысканных решением Арбитражного суда г. Москвы сумм и не препятствуют выполнению этого обязательства, а применение последствий недействительности ничтожной сделки не является единственным способом защиты права истца на исполнение решения Арбитражного суда г. Москвы от … года, так как при недостаточности у должника иного имущества, не обремененного залогом, взыскатель вправе в соответствии со статьей 78 и частью 3 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» поставить вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество должника, чем истец и воспользовался, подав в … года соответствующий иск в Арбитражный суд г. Москвы (т. 5 л.д. 10), который, по объяснениям представителя истца в суде апелляционной инстанции, находится в стадии рассмотрения.

Доказательств заключения договоров займа от … года и залога недвижимого имущества от … года с целью сокрытия имущества от взыскания и нарушения тем самым прав истца как взыскателя не имеется, так как указанные договоры заключены до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от … года, которым истцу присуждены денежные средства.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 45 и пункта 5 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, и крупная сделка, совершенные с нарушением предусмотренных статьями 45 и 46 указанного Закона требований, могут быть признаны недействительными по иску общества или его участника.

Таким образом, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ и статьями 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» признание недействительной крупной сделки с заинтересованностью, совершенной с нарушением требований ее заключения, в качестве способа защиты прав может быть применено, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов общества или участника общества.

Как установлено судом, истец вышел из состава участников ООО «ЮКэйр» … года.

В этой связи, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно руководствовался и приведенными нормами и признал, что истец, не являвшийся на момент предъявления иска участником ООО «ЮКэйр», не вправе оспорить заключенные этим обществом договоры займа и ипотеки по мотиву заключения их между заинтересованными лицами.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции и не содержат ссылок на факты и обстоятельства, которые опровергали бы выводы суда, и сводятся к иной оценке доказательств по делу, чем дана судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, с которой судебная коллегия согласна.

Ссылка на статью 174 Гражданского кодекса РФ несостоятельна, так как по данному основанию недействительности сделки исковые требования не заявлялись.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 328 , 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

Иск о недействительности договора ипотеки (нецелевой)

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании договора ипотеки (залога недвижимости) недействительным и прекращении ипотеки

11.03.2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) в обеспечение исполнения кредитного договора от 11.03.2012 г.

Согласно абз.2 пункта 1.4 договора ипотеки истец предоставляет ответчику в залог принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.6, кв.1 (далее – квартира).

Согласно п.1, п.1.2, п.1.3 договора ипотеки залог квартиры обеспечивает обязательство истца по выплате ответчику кредита в сумме 2 657 000 руб., выданного до 11.12.2018 г. под 13,5 % годовых.

Согласно п.1.1 договора кредит предоставляется на осуществление ремонтных работ в жилой недвижимости.

Считаем, что договора ипотеки от 11.03.2012 г. является недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.446 Гражданско-процессуального кодекса РФ «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Таким образом, для возможности обращения взыскания на единственно пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи помещение необходимо соблюдение одновременно следующих двух условий: во-первых, оно должно являться предметом ипотеки и, во-вторых, на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии с п.1 ст.78 ФЗ РФ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру при условии, что такая квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

При этом законодательство РФ об ипотеке не содержит прямого указания на возможность обратить взыскание на заложенные жилой дом или квартиру в иных случаях.

Таким образом, системное толкование норм ст. 446 ГПК РФ, и ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о невозможности обращения взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, на момент обращения взыскания оно окажется единственным пригодным для постоянного проживания помещением, и в том случае, когда договор об ипотеке такого жилого помещения был заключен в целях обеспечения исполнения обязательств по кредиту (займу), предоставленному не на цели, установленные п. 1. ст. 78 Закона об ипотеке (то есть, не на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры) или без указания таких целей.

Квартира, заложенная в обеспечение кредитного договора по договору об ипотеке от 11.03.2012 г. является для истца единственным пригодным для проживания жилым помещением, и являлось таковым на дату заключения договора об ипотеки в соответствии с п.7.

При этом целевое назначение кредита, полученного истцом, а именно «осуществление ремонтных работ в жилой недвижимости», не подпадает под цели, установленные п.1 ст.78 Закона РФ «Об ипотеке». Фактически кредитные средства были потрачены истцом на личные нужды, в том числе на приобретение мебели, бытовой техники, текущему ремонту квартиры.

Считаем, что предметом договора ипотеки от 11.03.2012 г. являлась квартира, на которую в силу ст.446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание и, соответственно, которая не может выступать в качестве предмета ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящее время в квартире, заложенной по договору об ипотеке от 11.03.2012 г., помимо истца проживает также ее сын, являющийся членом семьи истца. В этой связи считаем, что договор ипотеки в данном случае не только нарушает требования закона, но и затрагивает права третьего лица, что позволяет считать его недействительным (ничтожным).

На основании изложенного и в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ, ст.78 Закона РФ «Об ипотеке», ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

Признать недействительным договор ипотеки, заключенный 11.03.2012 г. между истцом и ответчиком и применить последствия его недействительности в форме прекращения ипотеки квартиры.

Иск о признании договора ипотеки прекращенным как способ защиты права

Коллеги, здравствуйте. Хотелось бы обсудить проблему, с которой столкнулась на практике.

Во-первых, в качестве предыстории:

Краткая суть дела: Залогодатель (Общество с ограниченной ответственностью) обратился в арбитражный суд с иском к залогодержателю (банку) о признании договора ипотеки прекращенным. Основанием обращения с иском и основным доводом общества стали следующие обстоятельства.

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 350 ГК РФ, пункта 5 статьи 58 ФЗ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Банк после объявления повторных торгов несостоявшимися направил судебному приставу-исполнителю заявление об отзыве исполнительного документа. Об оставлении предмета ипотеки за собой банк не заявил, следовательно, ипотека прекратилась.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (пункт 2 статьи 352 ГК РФ). Регистрационная запись о погашении ипотеки может быть сделана либо по совместному заявлению сторон договора, либо (если согласие сторон отсутствует) по решению суда (пункт 1 статьи 25 ФЗ «Об ипотеке»).

Банк, естественно, возражал, аргументируя свою позицию тем, что успел отозвать исполнительный документ до признания повторных торгов несостоявшимися. Впоследствии банк вновь предъявил исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство на основании части 4 статьи 46 ФЗ от 02.10.2007 № 229 «Об исполнительном производстве».

Таким образом, обнаружилась правовая коллизия между положениями ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «Об ипотеке».

Президиум ВАС РФ признал, что применению подлежат специальные правовые нормы, т.е. нормы ФЗ «Об ипотеке». Таким образом, ипотека прекратилась, требования залогодателя о ее прекращении подлежат удовлетворению.

Однако Президиум сделал оговорку о том, что надлежащим способом защиты прав при сложившихся обстоятельствах является предъявление иска о признании обременения отсутствующим.

В связи с этим возник вопрос: Можно ли расценивать иск о признании договора ипотеки прекращенным как тождественный иску о признании обременения отсутствующим?

Статья 12 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут быть защищены способами, предусмотренными законом. В законодательстве не предусмотрено в качестве способа защиты прав предъявление иска о признании договора прекращенным.

В судебной практике (и СОЮ, и арбитражных судов) требования залогодателя о признании договора ипотеки прекращенным удовлетворяются. Понятно, встречается иная позиция судов в отношении требований о признании договора (любого) прекращенным (например, в мотивировочной части Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2011 N Ф03-578/2011 по делу N А51-18480/2009 указано: «Рассматривая требования истца по существу, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенных прав, как признание договора прекращенным, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска»).

И во-вторых, привожу ситуацию, непосредственно возникшую в моей практике.

В отношении Н. ведется сводное исполнительное производство. Одним из взыскателей является банк – залогодержатель жилого дома, принадлежащего Н., по договору ипотеки (решением суда взыскание обращено на этот жилой дом, здесь все путем).

Дом выставлен на торги, повторные торги признаны несостоявшимися, последовал отзыв банком исполнительного документа и затем повторное предъявление исполнительного листа банком – все почти как в ситуации, описанной выше.

Однако с иском о признании договора ипотеки прекращенным обратился другой взыскатель по сводному исполнительному производству (не банк, т.е. не сторона договора ипотеки). Свой иск взыскатель аргументировал тем, что стоимость заложенного дома в связи с прекращением ипотеки должна пойти на удовлетворение требований других взыскателей. Наличие регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП препятствует совершению каких-либо действий по реализации дома и распределении вырученной за него суммы среди взыскателей, чем нарушаются их права.

Соответственно, интересуют рассуждения и ответ на вопрос: обладают ли третьи лица правом обращаться в суд с подобным требованием (именно о признании договора ипотеки прекращенным)? Скорее третьи лица могут обратиться с иском о признании обременения отсутствующим. Но есть ли здесь нарушение их прав, факт которого необходим для удовлетворения такого иска? Реально ли ответчику (должнику Н.) давить на избрание истцом ненадлежащего и, более того, не предусмотренного законом способа защиты права?

Буду рада обсудить мнения)